الزام به تنظیم سند رسمی یکی از رایجترین و در عین حال مهمترین دعاوی حقوقی در نظام قضایی ایران است؛ دعوایی که اغلب پس از معاملات املاک، خودرو یا سایر اموال ثبتپذیر مطرح میشود و نقش تعیینکنندهای در تثبیت مالکیت قانونی افراد دارد. در این مطلب، بهصورت جامع و کاربردی توضیح میدهیم الزام به تنظیم سند چیست، در چه شرایطی مطرح میشود، مراحل رسیدگی آن چگونه است و معمولاً چقدر زمان میبرد.
الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
الزام به تنظیم سند رسمی دعوایی است که خریدار (یا متعهدله) علیه فروشنده (یا متعهد) مطرح میکند تا دادگاه، فروشنده را مجبور کند سند رسمی مال مورد معامله را به نام خریدار منتقل کند.
در بسیاری از معاملات، بهویژه معاملات ملکی، ابتدا مبایعهنامه یا قولنامه عادی تنظیم میشود و فروشنده متعهد میشود در تاریخ معینی در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی را انتقال دهد. اگر فروشنده به هر دلیل از این تعهد خودداری کند، خریدار میتواند از دادگاه بخواهد او را ملزم به تنظیم سند رسمی کند.
مبنای قانونی دعوای الزام به تنظیم سند
مهمترین مبانی قانونی این دعوا عبارتاند از:
- ماده ۲۲۰ قانون مدنی: متعاملین نهتنها به مفاد قرارداد، بلکه به لوازم عرفی و قانونی آن نیز متعهد هستند.
- ماده ۲۲۱ قانون مدنی: در صورت تخلف از انجام تعهد، متعهدله میتواند الزام متعهد را از دادگاه بخواهد.
- ماده ۲۲ قانون ثبت: مالک رسمی کسی است که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد (اهمیت سند رسمی).
بنابراین، حتی اگر خریدار ثمن معامله را پرداخت کرده باشد، تا زمانی که سند رسمی منتقل نشود، مالک رسمی محسوب نمیشود.
الزام به تنظیم سند رسمی در چه مواردی مطرح میشود؟
این دعوا معمولاً در موارد زیر اقامه میشود:
- خرید و فروش ملک (آپارتمان، زمین، خانه)
- خرید و فروش خودرو
- انتقال رسمی حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه
- انتقال رسمی سهام شرکتهایی که انتقال آنها نیازمند ثبت رسمی است
شرایط لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند
برای اینکه دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند را بپذیرد، وجود شرایط زیر ضروری است:
۱. وجود قرارداد معتبر
قرارداد (قولنامه یا مبایعهنامه) باید:
- دارای قصد و رضای طرفین باشد
- مشروع و قانونی باشد
- موضوع معامله مشخص باشد
- امضای فروشنده را داشته باشد
۲. مالکیت فروشنده
فروشنده باید مالک رسمی یا قانونی مال باشد. اگر ملک به نام شخص دیگری ثبت شده باشد، ابتدا باید مشکل مالکیت حل شود.
۳. پرداخت ثمن یا آمادگی برای پرداخت
خریدار باید:
- ثمن معامله را پرداخت کرده باشد، یا
- آمادگی خود را برای پرداخت باقیمانده ثمن اعلام کند (معمولاً از طریق دادخواست).
۴. عدم انجام تعهد از سوی فروشنده
یعنی فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده یا از انتقال سند امتناع کرده باشد.
همین طور بخوانید: مسئولیت خریدار در فروش مال غیر؛ آیا خریدار هم مجرم است؟
مراحل رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند
مراحل رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند، به شرح زیر هستند:
۱. تنظیم و ثبت دادخواست
دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت میشود و باید شامل:
- مشخصات طرفین
- مشخصات دقیق مال
- درخواست الزام به تنظیم سند رسمی
- ضمائم (قولنامه، رسید پرداخت، استعلامها)
۲. ارجاع به دادگاه صالح
دادگاه صالح معمولاً:
- دادگاه محل وقوع ملک (در املاک)
- یا دادگاه محل اقامت خوانده (در اموال دیگر)
۳. بررسی وضعیت ثبتی ملک
دادگاه از اداره ثبت:
- استعلام مالکیت
- وضعیت بازداشت، رهن یا توقیف بودن ملک
۴. رسیدگی و صدور رأی
در صورت احراز شرایط، دادگاه حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر میکند.
۵. اجرای حکم
اگر فروشنده باز هم همکاری نکند:
- نماینده دادگاه یا سردفتر به جای او سند را امضا میکند.
- سند رسمی به نام خریدار منتقل میشود.
دعوای الزام به تنظیم سند چقدر طول میکشد؟
مدت زمان رسیدگی به این دعوا به عوامل مختلفی بستگی دارد، اما بهطور تقریبی:
در حالت عادی:
۶ ماه تا ۱ سال
در صورت وجود مشکلات:
۱ تا ۲ سال یا حتی بیشتر در موارد زیر:
- وجود رهن یا بازداشت روی ملک
- اختلاف در پرداخت ثمن
- طرح دعوای تقابل از سوی فروشنده
- تجدیدنظرخواهی
نکات مهم و کاربردی درباره الزام به تنظیم سند
یک سری نکات مهم و کاربردی درباره الزام به تنظیم سند داریم:
- اگر ملک در رهن بانک باشد، ابتدا باید فک رهن انجام شود.
- اگر فروشنده فوت کرده باشد، دعوا باید علیه وراث مطرح شود.
در بسیاری موارد، دعوای الزام به تنظیم سند همراه با:
- الزام به تحویل ملک
- مطالبه خسارت تأخیر
- الزام به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی
مطرح میشود.
آیا بدون وکیل میتوان این دعوا را مطرح کرد؟
از نظر قانونی بله؛ اما به دلیل:
- پیچیدگی مسائل ثبتی
- اهمیت تنظیم درست خواستهها
- احتمال طرح ایرادات شکلی
استفاده از وکیل متخصص دعاوی ملکی میتواند زمان رسیدگی را کوتاهتر کرده و از رد یا اطاله دعوا جلوگیری کند.
جمعبندی
الزام به تنظیم سند رسمی یکی از مهمترین ابزارهای قانونی برای تثبیت مالکیت است. اگر معاملهای انجام دادهاید اما فروشنده از انتقال سند رسمی خودداری میکند، قانون این حق را به شما داده است که از دادگاه بخواهید او را ملزم به انجام تعهد کند. با آگاهی از شرایط، مراحل و مدت زمان این دعوا، میتوانید تصمیمی آگاهانه و مطمئن بگیرید و از حقوق قانونی خود دفاع کنید.
دیدگاهتان را بنویسید