معاملات ملکی همواره جزو پرمخاطره‌ترین و حساس‌ترین انواع معاملات در ایران بوده‌اند. خرید یا فروش ملک به دلیل ارزش بالای مالی، همواره هدف جذابی برای کلاهبرداران است. بسیاری از پرونده‌های حقوقی در دادگاه‌ها مربوط به کلاهبرداری در حوزه املاک است؛ از فروش ملک به چند نفر گرفته تا جعل سند یا ارائه مدارک جعلی برای املاکی که وجود خارجی ندارند.
از این‌رو، آگاهی از روش‌های پیشگیری از کلاهبرداری در معاملات ملکی برای همه افراد، به‌ویژه خریداران و فروشندگان، الزامی است. در این مقاله به بررسی کامل روش‌ها، نکات قانونی، هشدارهای رایج و اقدامات حقوقی برای جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات ملک می‌پردازیم.
انواع رایج کلاهبرداری در معاملات ملکی
قبل از پرداختن به روش‌های پیشگیری، لازم است با برخی از مهم‌ترین و رایج‌ترین شیوه‌های کلاهبرداری در این حوزه آشنا شویم:
1. فروش مال غیر
یکی از رایج‌ترین روش‌ها، فروش ملک متعلق به فرد دیگر بدون داشتن مالکیت یا اختیار قانونی است. در این حالت، شخصی با جعل مدارک یا ادعای دروغین، ملک را به فرد یا افراد مختلف می‌فروشد.
2. فروش ملک به چند نفر
در این روش، فروشنده با سوءنیت، ملک را به چند خریدار به‌صورت هم‌زمان یا پشت سر هم می‌فروشد، بدون اینکه خریداران اطلاعی از یکدیگر داشته باشند.
3. ارائه اسناد جعلی
برخی کلاهبرداران با استفاده از اسناد جعلی، مانند قولنامه یا سند منگوله‌دار تقلبی، خریداران را فریب می‌دهند.
4. پنهان‌کاری درباره وضعیت ملک
عدم اطلاع‌رسانی درباره مشکلات حقوقی، توقیف، وثیقه بودن ملک، یا ساخت‌وساز غیرمجاز می‌تواند از مصادیق کلاهبرداری تلقی شود.
چگونه از کلاهبرداری در معاملات ملکی جلوگیری کنیم؟
برای جلوگیری از گرفتار شدن در دام این افراد سودجو، باید با دقت بالا، بررسی حقوقی، و رعایت اصول معاملاتی صحیح عمل کرد. در ادامه مهم‌ترین نکات پیشگیرانه را مرور می‌کنیم:
1. استعلام وضعیت ثبتی ملک
قبل از امضای هرگونه قرارداد، باید از اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی، استعلام وضعیت ملک گرفته شود. این استعلام نشان می‌دهد که:
- ملک به نام چه کسی ثبت شده است.
- آیا ملک در رهن یا توقیف است.
- ملک در طرح‌های شهرداری یا منابع طبیعی قرار دارد یا خیر.
این اطلاعات حیاتی، از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا درگاه الکترونیکی ثبت قابل دریافت است.
2. بررسی اصل سند مالکیت
همیشه اصل سند را از فروشنده بخواهید و از قبول تصویر یا کپی خودداری کنید. بررسی سند باید شامل موارد زیر باشد:
- نام کامل مالک منطبق با شناسنامه
- شماره پلاک ثبتی و آدرس دقیق
- بررسی مهرها و شماره دفترخانه
در صورت تردید، می‌توانید اصل سند را با کمک یک وکیل یا دفترخانه بررسی کنید تا اصالت آن تایید شود.
3. بررسی هویت فروشنده
حتماً کارت ملی، شناسنامه و سایر مدارک هویتی فروشنده را بررسی و با سند تطبیق دهید. اگر فروشنده مدعی وکالت از مالک است، باید:
- اصل وکالت‌نامه رسمی را ارائه دهد
- محدوده اختیارات و مدت اعتبار وکالت بررسی شود
- از دفترخانه صادرکننده وکالت، استعلام گرفته شود
4. بررسی موقعیت فیزیکی ملک
گاهی اوقات ملک روی زمین موجود نیست یا با مشخصات مندرج در سند مغایرت دارد. بنابراین:
- بازدید حضوری از ملک داشته باشید
- با همسایگان یا ساکنان محل گفتگو کنید
- موقعیت ملک را روی نقشه شهرداری یا گوگل‌مپ تطبیق دهید
5. انعقاد قرارداد در دفاتر رسمی
حتماً از انعقاد قراردادهای دستی یا قولنامه‌های غیررسمی که بدون نظارت قانونی هستند، خودداری کنید. بهترین و مطمئن‌ترین راه، تنظیم مبایعه‌نامه در دفاتر رسمی یا دفاتر مشاوران املاک دارای کد رهگیری و مجوز اتحادیه است.
- در قرارداد باید مبلغ، شرایط پرداخت، زمان تحویل، وضعیت ثبتی ملک و تعهدات طرفین درج شود.
- پرداخت وجه ترجیحاً از طریق انتقال بانکی با ذکر شماره حساب مالک انجام شود.
6. استفاده از مشاوره وکیل متخصص امور ملکی
اگر مبلغ معامله زیاد یا پیچیدگی حقوقی دارد (مانند املاک ورثه‌ای، املاک قولنامه‌ای یا در دست ساخت)، حتماً با وکیل متخصص امور ملکی مشورت کنید. وکیل می‌تواند:
- قرارداد را بررسی کند
- سوابق مالک را از نظر حقوقی بررسی کند
- مراحل انتقال سند را تا انتها پیگیری کند
نکاتی حقوقی که نباید فراموش کنید
- اگر ملک هنوز سند رسمی ندارد، قولنامه باید با دقت بیشتری تنظیم شود و امضای فروشنده همراه با اثر انگشت و تصویر کارت ملی باشد.
- هنگام پیش‌خرید آپارتمان، مجوز ساخت و پیش‌فروش (موضوع ماده ۲۴ قانون پیش‌فروش ساختمان) را از سازنده بخواهید.
- حتماً برای پرداخت وجه، رسید رسمی، چک بانکی یا فیش انتقال وجه دریافت کنید. از پرداخت نقدی بدون رسید پرهیز نمایید.
- اگر ملک متعلق به چند نفر است، معامله با رضایت و امضای همه مالکین باید انجام شود.
در صورت وقوع کلاهبرداری چه باید کرد؟
اگر با وجود همه بررسی‌ها، درگیر کلاهبرداری شدید، باید فوراً اقدام حقوقی کنید:
- تنظیم شکواییه نزد دادسرای عمومی محل وقوع جرم یا محل ملک
- ارائه اسناد و مدارک: قرارداد، رسیدها، پیام‌ها، مشخصات فروشنده و شهود
- درخواست توقیف ملک یا حساب‌های بانکی فروشنده برای جلوگیری از انتقال وجه یا فروش ملک به دیگران
- استفاده از وکیل کیفری برای طرح شکایت کلاهبرداری طبق ماده ۱ قانون تشدید
جمع‌بندی
معاملات ملکی به دلیل ارزش بالای مالی و پیچیدگی حقوقی، همیشه در معرض خطر کلاهبرداری هستند. هوشیاری، دقت در بررسی اسناد، استعلام‌های قانونی، تنظیم قراردادهای رسمی و مشورت با افراد متخصص، مهم‌ترین ابزارهای پیشگیری از کلاهبرداری در این حوزه هستند.
اگر قصد خرید یا فروش ملک دارید، هرگز عجله نکنید و به ظاهر افراد یا وعده‌های غیرواقعی اعتماد نکنید. در صورت بروز مشکل، با استفاده از راه‌های قانونی و کمک وکیل ملکی، می‌توانید از حقوق خود دفاع کنید و ضرر و زیان را به حداقل برسانید.
دیدگاهتان را بنویسید