تخلیه ملک سرقفلی

حق سرقفلی یکی از مسائل حقوقی مهم و رایجی است که ممکن است برای مستأجران و مالکان پیش بیاید و می‌توان گفت تخلیه ملک سرقفلی دارای پیچیدگی‌ ها و ابهام ‌های زیادی نظیر نوع سرقفلی اعم از رسمی یا غیر رسمی، ضوابط و قوانین سرقفلی، راه‌های اعطای آن، مدارک مورد نیاز و غیره است. بهتر است مالکان و مستأجران برای عدم متضرر شدن در این مسیر، از کمک افرادی آگاه به قوانین و پیچیدگی ‌های سرقفلی بهره گیرند. مؤسسه حقوقی دادپور برهان خرد با تیمی از وکلای ملکی خبره آماده ارائه خدمات حقوقی در این زمینه است.

مفهوم ملک سرقفلی در قانون

سرقفلی درواقع حقی معنوی است که مستأجر در یک ملک تجاری یا مسکونی برای تقدم در اجاره محل و ادامه‌ی کسب و تجارت در محل کارش آن را داراست. این حق به مستأجر اجازه می‌دهد تا با پرداخت اجاره، از ملک استفاده کند و در عین حال، مالکیت ملک به شخص دیگری تعلق دارد. در بسیاری از موارد، سرقفلی می‌تواند به عنوان یک دارایی ارزشمند محسوب شود. قوانین تخلیه ملک سرقفلی توسط مالک در قانون روابط میان موجر و مستأجر قید شده است. در این قانون که سال ۵۶ مقرر شده، آمده که مالک در صورت تخلف مستأجر از موارد مقرر قانونی می‌تواند نسبت به تخلیه سرقفلی اقدام کند. این تخلفات مستأجر در مواردی موجب از بین رفتن تمام حق سرقفلی و برخی اوقات موجب سلب نصف حق سرقفلی می‌شود و گاهی نیز صرفاً حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک سرقفلی با پرداخت کل حق سرقفلی، برای مالک ایجاد می‌شود. 

در این قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۷۶، تخلیه ملک سرقفلی با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره امکان پذیر است. طبق همین قانون روابط موجر و مستأجر تنظیم شده در سال ۵۶، موجر حق تخلیه ملک تجاری را ندارد؛ مگر در مواردی مشخص که باز هم در قانون معین شده است. همچنین در ماده ۱۴ این قانون ذکر شده است که مالک به منظور فسخ اجاره یا تخلیه آن ملزم است که به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای صدور حکم تخلیه را کند. البته در همین قانون تخلیه‌ی ملک تجاری، نیازمند پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر است. مگر در شرایطی که مستأجر تخلف کرده باشد و این امر توسط مالک اثبات شود که همین موضوع احتمالاً موجبات عدم پرداخت تمام یا قسمتی از حق کسب و پیشه و تجارت را فراهم می‌آورد.

 دلایل تخلیه ملک سرقفلی

 تخلیه ملک سرقفلی یک فرایند قانونی است که نیازمند دقت و آگاهی از قوانین مربوطه است. توصیه می‌شود که افراد حتماً از مشاوره یک وکیل ملکی سرقفلی بهره‌مند شوند تا از حقوق خود دفاع نمایند، مراحل قانونی به درستی طی شده و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری شود. تخلیه ملک سرقفلی می‌تواند به دلایل مختلفی از سوی موجر یا مستأجر صورت گیرد. در هر صورت، رعایت قوانین و مقررات مربوطه ضروری است تا از بروز چالش‌های جدید جلوگیری شود.  مدت زمان صدور حکم بستگی به شرایط پرونده و شلوغی دادگاه دارد، اما معمولاً این فرایند چند هفته تا چند ماه طول می‌کشد. تخلیه ملک سرقفلی ممکن است به دلایل مختلفی انجام شود:

• عدم پرداخت اجاره: اگر مستأجر اجاره را به موقع پرداخت نکند، مالک می‌تواند درخواست تخلیه کند.
• استفاده نادرست از ملک: اگر مستاجر به طور غیرمجاز از ملک استفاده کند یا تغییراتی در آن ایجاد کند، مالک می‌تواند درخواست تخلیه کند.
• پایان قرارداد: در صورتی که مدت قرارداد سرقفلی به پایان برسد و طرفین توافقی برای تمدید نداشته باشند، مالک می‌تواند درخواست تخلیه کند. 

 موارد تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک

اگر هر کدام از این شرایط اتفاق بیوفتید مالک می توانید حکم تخلیه را دریافت کنید. این عوامل عبارتند از:

• نیاز شخص موجر برای اشتغال: در صورتی که شخص مالک در شرایط بیکاری نیاز به اشتغال به کسب یا استفاده تجاری از ملک را داشته باشد، مالک می‌تواند پس از پایان مدت قرارداد اجاره از مستأجر درخواست تخلیه ملک را کند و مبلغ سرقفلی را به شخص مستأجر بپردازد.
• نیاز شخصی برای سکونت: در صورتی که ملکی که محل کسب و پیشه فرد است امکان سکونت داشته باشد مالک می‌تواند برای سکونت خود و فرزندان از شخص مستأجر درخواست تخلیه ملک را داشته باشد و البته در این شرایط هم باید مطابق با قانون و با قیمت روز مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند.
• نوسازی ملک: شخص مالک با اخذ مجوز ساخت از شهرداری و به صورت قانونی می‌تواند درخواست تخلیه ملک به منظور بازسازی یا ترمیم را از مستأجر داشته باشد.

 مراحل تخلیه ملک سرقفلی

از مراحل تخلیه ملک سرقفلی عبارتند از:

ارسال اظهارنامه

موجر یا مستأجر که قصد تخلیه ملک را دارد، باید ابتدا یک اظهارنامه رسمی به طرف مقابل ارسال کند و در آن، دلایل تخلیه و مهلت تخلیه را ذکر کند.

مذاکره و توافق

پس از ارسال اظهارنامه، موجر و مستأجر می‌توانند با یکدیگر مذاکره کنند و در مورد شرایط تخلیه، از جمله مبلغ سرقفلی و زمان تخلیه، به توافق برسند.

طرح دعوی در دادگاه

اگر هر یک از طرفین به اظهارنامه توجه نکنند، نفر مقابل می‌تواند دعوی تخلیه را در دادگاه مربوطه مطرح کند. در این مرحله، مالک باید مدارک لازم مانند قرارداد اجاره و اسناد مربوط به عدم پرداخت اجاره را ارائه دهد. همکاری با یک وکیل ملکی خبره می‌تواند به فرد کمک کند.

  رسیدگی دادگاه 

 دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات، تصمیم‌گیری خواهد کرد. اگر دادگاه رأی به تخلیه ملک بدهد، مستأجر موظف به تخلیه ملک خواهد بود. 

 اجرای حکم

 در صورتی که مستأجر همچنان از تخلیه ملک خودداری کند، مالک می‌تواند با کمک مأموران قانونی اقدام به اجرای حکم تخلیه کند.

 نکات مهم در تخلیه ملک سرقفلی

قبل از هر اقدامی، مشاوره با یک وکیل ملکی خبره ضروری است تا افراد از حقوق و وظایف خود مطلع شوند. بهترین وکلا برای کسانی هستند که تخصص در دادخواست تخلیه ملک سرقفلی دارند. برای انتخاب مناسب‌ترین وکیل ملکی باید به مواردی از جمله هزینه مشاوره اولیه، امتیاز سایر کاربران به وکلا، پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود و… توجه کرد.

همچنین تعیین مبلغ سرقفلی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. این مبلغ باید با توجه به عوامل مختلفی مانند موقعیت ملک، نوع فعالیت تجاری، مدت زمان فعالیت مستأجر و حسن شهرت کسبی او تعیین شود.جالب است بدانید که جمع‌آوری مدارک و مستندات مرتبط با قرارداد اجاره و پرداخت‌های انجام شده بسیار مهم است.

همچنین هرگونه توافقی بین موجر و مستأجر در مورد تخلیه ملک سرقفلی باید به صورت کتبی ثبت شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود. همچنین توجه به قوانین مربوط به سرقفلی و تخلیه ملک می‌تواند از بروز مشکلات قانونی جلوگیری کند. عدم رعایت قوانین می‌تواند منجر به بروز مشکلات حقوقی برای موجر یا مستأجر شود.

 منابع: dadsun.app | heyvalaw.com

سوالات متداول