قرارداد اجاره ملک

یکی از مهم ‌ترین و رایج‌ ترین قراردادهای حقوقی که در زمینه املاک و مستغلات منعقد می‌شود قرارداد اجاره ملک است. این قرارداد، رابطه حقوقی بین مالک (موجر) و مستأجر را تعیین می‌کند و حقوق و تعهدات هر دو طرف را مشخص می‌سازد. موضوع این قرارداد، مشخص کردن منافع ملک است؛ این قرارداد برای مدت زمان مشخصی تنظیم و امضا می‌شود؛ در طول دوره‌ی اجاره، مالک حقی نسبت به منافع ملک نخواهد داشت؛ چون عملاً در مالکیت مستأجر است. در این قرارداد همچنین اطلاعات مهمی اعم از طرفین، مورد اجاره، شرایط و… قید خواهد شد. 

 قرارداد اجاره چیست؟

 قرارداد اجاره قراردادی است که به وسیله‌ی امضای آن، مستأجر برای مدت مشخصی، مالک منافع مال یا ملکی که به اجاره گرفته است محسوب می‌شود. بنا به ماده ۴۶۶ قانون مدنی، به موجب عقد اجاره مستأجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود، به اجاره‌ دهنده موجر، به اجاره‌ کننده مستاجر و به مورد اجاره عین مستاجره می‌گویند. در حقیقت، قرارداد اجاره ملک شامل یک برگه‌ی اجاره است که موجر و مستاجر آن را زیر نظر مراجع ذی ‌صلاح تکمیل می‌کنند و اطلاعاتی همچون شروط و تعهدات طرفین قرارداد در آن قید می‌شود. مشورت با یک وکیل ملکی خبره نیز برای اطلاع از جزئیات دقیق این نوع معاملات بسیار کمک کننده خواهد بود. بر طبق این قرارداد، مستأجر در ازای پرداخت مبلغ معینی امکان سکونت در مکان مورد نظر را خواهد داشت.

 بخش‌های قرارداد اجاره شامل چیست؟

 می‌ توان گفت که یک قرارداد اجاره به طور کلی از چهار قسمت تشکیل شده است. این بخش‌ها به طور مختصر به شرح زیر هستند:

طرفین قرارداد

در این قسمت طرفین قرارداد باید مشخص شوند. ابتدا مشخصات کامل موجر و سپس مشخصات مستأجر باید به طور کامل با ذکر نام و نام خانوادگی، کد ملی، شماره تماس و … ذکر شود. قید کردن شماره تماس به این دلیل اهمیت دارد که در آینده پیام ‌های ارسالی به این شماره می‌تواند ملاک عمل در تمدید یا فسخ قرارداد باشد؛ هرچند که همیشه ارائه‌ی اظهارنامه رسمی از سمت دفاتر خدمات قضایی راه بهتری خواهد بود.

مورد اجاره

در این بخش باید مشخصات عین مستاجره را به طور دقیق قید کرد. پلاک ثبتی، نشانی دقیق، متراژ، امکانات دایر و غیر دایر در آن و به طور کلی استفاده‌ ای که از ملک مورد نظر می‌شود، باید در این بخش ذکر شود تا بعداً جایی برای اختلاف وجود نداشته باشد.

مبلغ اجاره‌ بها و نحوه‌ی پرداخت آن

در این قسمت از قرارداد اجاره ملک مبلغ ودیعه و اجاره‌ی ماهانه باید به صورت مجزا و دقیق معین شده و نحوه‌ی پرداخت آن (نقدی یا واریز به حساب) نیز باید به طور واضح مشخص شود. هم چنین بهتر است حتی زمان اولین پرداخت به طور دقیق در قرارداد قید شود.

شرایط قرارداد

در این بخش اگر طرفین شرط و شروطی را مدنظر داشته باشند باید ذکر کنند. برای مثال، این که آیا مستأجر حق اجاره دادن ملک را دارد یا فقط خودش شخصاً حق سکونت و استفاده را خواهد داشت. هم چنین اگر حق فسخی برای یکی از طرفین قراداد در نظر گرفته شده باید در همین بخش بیان شود. مشاوره با وکیل ملکی ثبتی به منظور اطلاع از چالش‌های این نوع قرارداد گزینه‌ی خوبی است.

 نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره ملک

قرارداد اجاره ملک بین مالک (موجر) و مستأجر منعقد می‌شود. لازم است که هر دو طرف، اهلیت قانونی برای انعقاد قرارداد را داشته باشند. به علاوه در قرارداد باید مشخصات کامل مالک و مستأجر شامل نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه و نشانی محل سکونت ذکر شود. موضوع قرارداد اجاره ملک، ملک مورد اجاره است. ملک مورد اجاره باید مشخص و معلوم باشد و قابلیت استفاده داشته باشد.

مدت زمان اجاره باید در قرارداد به‌ وضوح قید شود تا از بروز اختلافات جلوگیری شود مشخص شود. مدت اجاره می‌تواند کوتاه مدت یا بلند مدت باشد. مبلغ اجاره، تاریخ پرداخت و نحوه پرداخت آن باید به ‌دقت در قرارداد مشخص شود. با استفاده از نرم افزار اتحادیه املاک یا پرس و جو از افراد مطلع، حق کمیسیون ملک مورد نظر را محاسبه کنید. سایر شرایط قرارداد مانند نحوه استفاده از ملک، تعمیرات، نگهداری و… باید در قرارداد ذکر شود.

توصیف دقیق وضعیت و شرایط ملک، شامل امکانات و ویژگی ‌های آن، می‌تواند از بروز مشکلات آینده جلوگیری کند. قرارداد اجاره ملک باید به صورت کتبی تنظیم شود و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. مؤسسه حقوقی فاطمه صدق آمیز با بهره‌مندی از وکلای ملکی متخصص، آماده ارائه مشاوره تخصصی در زمینه قرارداد اجاره ملک و سایر امور ملکی است. باید شرایطی که موجب فسخ قرارداد می‌شود، به‌ وضوح بیان شود تا در صورت بروز مشکلات آتی، طرفین بدون درگیری و چالش قادر به حل آن باشند .

 قرارداد اجاره ملک مسکونی و اداری و تجاری

 در کشور ما یکی از پرکاربردترین قراردادهایی که استفاده می‌شود قرارداد اجاره است که در آن مستأجر با پرداخت اجاره‌ بها مالک منافع مال یا ملک می‌شود که قراردادهای مسکونی از جمله مهم ‌ترین آنهاست. درحال حاضر افراد بیشتر تمایل دارند قرارداد اجاره ملک خود را از طریق دفاتر املاک ثبت کرده تا کد رهگیری دریافت کنند؛ اما اگر به هر دلیلی قصد داشته باشند خودشان به صورت دست ‌نویس قراردادی منعقد کنند یا مثلاً تغییری در آن قرارداد های تیپ با کد رهگیری ایجاد کنند لازم است به چندین نکته ضروری در خصوص قرارداد اجاره نامه انواع ملک توجه نمایند.

برای مثال با توجه به این که اجاره یک عقد لازم برای طرفین قرارداد است، اگر افراد برای خود حق فسخ قرارداد ندهند امکان دارد خیلی سخت بتوان قرارداد را فسخ کرد. پس توصیه می‌شود حتماً مالک یا حتی مستأجر در قرارداد اجاره برای خود حق فسخ نیز لحاظ کنند که مثلاً در صورت پرداخت نکردن اجاره بها ظرف یک ماه بتوان قرارداد را فسخ کرد. یا مثلاً این که هزینه‌ های وارده به صورت جزئی بر عهده چه کسی خواهد بود. اگرچه در قانون هم آورده شده اما بهتر است در قرارداد اجاره دقیقاً تصریح شود که برای نمونه هزینه شارژ، آب و برق و گاز مصرفی و…. برعهده مستأجر است.

نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی

هنگام ثبت قرارداد حتماً طرفین شناسنامه همراه داشته باشند به ویژه مالک باید اصل شناسنامه و اصل سند ملک را نشان دهد. از جمله دیگر مدارک مورد نیاز می‌ توان به مدارک شناسایی طرفین، سند مالکیت ملک، و در برخی موارد گواهی عدم خلاف نیاز اشاره کرد.  ملک مورد نظر قبل از تحویل گرفتن باید به طور کلی با دقت بررسی شده و عیوب و مشکلات آن را در قرارداد ذکر شود تا موقع تخلیه ملک افراد با مشکلاتی هم چون اثبات عدم مسئولیت مواجه نشوند.  بهتر است مستأجر تا زمانی که کلید خانه را دریافت نکرده است، کل مبلغ را به صاحب‌ خانه پرداخت نکند و همچنین از پرداخت هزینه ‌هایی که طبق قرارداد اجاره ملک ثبت شده بر عهده مستأجر نیست و با موجر است، خودداری شود. افزایش مبلغ اجاره نیز، با توافق موجر و مستأجر و فقط با رعایت قوانین مربوطه امکان ‌پذیر است. 

منابع: atras.ir | rokla.ir