یکی از مسائل حقوقی پیچیده که نیازمند آگاهی کامل از قوانین و مقررات مربوطه خواهد بود اجاره ملک مشاع است. اجاره ملک مشاع یکی از موضوعات مهم در حوزه ی حقوق ملکی است که نیاز به دقت و شناخت کافی دارد. مالکیت اشتراکی چند شریک در اشیا یا ملک مشاع ممکن است به صورت قهری مثلاً در شرایطی همچون به ارث رسیدن یک مال مشترک به دو یا چند وارث یا به حالت ارادی مانند خرید یک ملک یا وسیله توسط چند شریک به وجود آید.
اداره ی مال مشاع و تصرف در آن تابع اراده‌ی همه این شرکا است. اگر بین همه‌ی شرکا درمورد تصرف مال مشاع یا مثلاً نحوه‌ی استفاده از آن و خرید و فروشش توافق وجود نداشته باشد، هیچ یک از شرکا حق مداخله و تصرف در مال مشاعی را به صورت مجزا نخواهند داشت. اما اجاره ی مال مشاع هم از سوی همه شرکا و هم از سوی یکی از این افراد مجاز خواهد بود. مؤسسه حقوقی فاطمه صدق آمیز با بهره‌مندی از وکلای ملکی حرفه ای، آماده ارائه مشاوره تخصصی در زمینه اجاره ملک مشاع و سایر امور ملکی است.
جزئیات اجاره ملک مشاع
یکی از حالت‌هایی معمولی که در مورد اموال مختلف قابل تصور به نظر می‌رسد اشاعه است. در این شرایط، به جای آن که مالکیت یک مال اعم از ملک، به طور کلی متعلق به یک نفر باشد، دو یا چند نفر، مالک آن خواهند بود. در حالتی که اشاعه نامیده می‌شود، مالکیت شرکا در تمام اجزا و ارکان مال است به نحوی که هر جزئی از مال که مد نظر گرفته شود تمامی شرکا در آن سهیم هستند و هیچ شریکی نمی تواند نسبت به جزئی از مال ادعای مالکیت به صورت انحصاری را داشته باشد.
طبق موارد حقوقی ایران تصرفات حقوقی حتی بدون اجازه ی سایر شرکا نیز صحیح است، برای مثال طبق ماده‌ی ۵۸۳ قانون مدنی هر یک از شرکا می‌تواند بدون رضایت سایر شرکای دیگر نیز سهم خود را به صورت جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل کند، اما در مورد اجاره‌ی مال مشاع نمی تواند به این راحتی بدون اجازه یا رضایت سایر شرکا این عمل حقوقی را انجام دهد. ماده ۴۷۰ قانون مدنی بیان می‌کند که در صورتی که شرکا اذن به تسلیم ندهند و موجر نتواند عین مستأجر را تسلیم کند، اجاره باطل خواهد بود.
اجاره دادن می‌تواند شامل املاک یا اشیاء و یا حتی حیوانات مشاع باشد. همچنین در مواردی که رهن مال مشاع مورد نظر است، طبق ماده ۷۷۲ قانون مدنی، قبض شرط صحت این رهن است و بدون آن واقع نمی‌شود و قبض نیز معمولاً موجب تصرف و تسلط مادی است و بدون اذن دیگر شرکا جایز نیست. تصرفات مادی در مال مشاع به دلیل آن که موجب دخل و تصرف در اموال دیگران می‌شود بدون رضایت همه‌ی افرادی که مالک محسوب می‌شوند ممنوع بوده و موجب ضمان خواهد بود، اعم از این که این تصرفات به خاطر اجرای تصرفات حقوقی باشد، مثلاً برای تسلیم مورد معامله یا برای اداره مال مشاع غیر نافذ هستند و نفوذ و اعتبار آن بر طبق نتیجه‌ی تقسیم مال مشترک است.
قوانین اجاره ملک مشاع
طبق ماده ۴۷۵ قانون مدنی که با صراحت اجاره ملک مشاع را جایز دانسته، از آن جایی که اجاره، یک تصرف حقوقی محسوب می‌شود، پس اجاره ی ملک مشاع هم مشکلی نخواهد داشت. اما باید دانست که تسلیم عین مستأجره به عنوان یک تصرف مادی، نیاز به اخذ اجازه از دیگر شرکا دارد؛ بنابراین یکی از افراد شریک می‌تواند ملک مشاع را به هر فردی اجاره دهد، اما تسلیم عین مستأجره منوط به اخذ اجازه از سایر شرکا نیز است.
در صورت بروز اختلاف بین شرکا در خصوص ملک مشاع، می توان از طریق مراجع قانونی اقدام کرد، در این زمینه مشاوره با وکیل ملکی ثبتی می تواند یکی از بهترین تصمیمات در زمینه‌ی اطلاع از جزئیات معامله باشد. فردی که به عنوان موجر محسوب می شود چه به صورت فردی چه در حالت شریک شدن آن مال و شخصی که مال را از موجر اجاره کرده است باید نسبت به برخی از قوانین با اهمیت اجاره دادن آگاه باشند. از جمله ی این قوانین می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- در اجاره دادن مورد اشیاء یا املاک، باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل می‌شود.
- در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است. مال یا عین مستاجره باید کاملاً برای مستاجر و موجر معین و مشخص باشد و اجاره ی عین مجهول یا مردد باطل است.
- مستاجر الزاماً نباید حتماً مالک مال باشد؛ بلکه این مالکیت به صورت مالک منافع مورد اجاره نیز ممکن است.
- مستأجر می‌تواند مورد اجاره را به فردی دیگر اجاره دهد مگر این که در قرارداد اجاره این حق نقض شده باشد.
- برای صحت اجاره باید انتفاع ک عبارت است از حقوقی که فرد از منافع چیزی یا مالی برخوردار می‌شود، از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد.
- مدت اجاره باید در کل در عقد اجاره تعریف شود حال اگر مدت اجاره تعریف شده باشد. اما روز شروع اجاره در عقد نامه قید نشده باشد شروع اجاره از وقت تنظیم قرارداد عقد محسوب می‌گردد.
نکات مهم در اجاره ملک مشاع
از مهمترین نکات این نوع اجاره ملک عبارتند از:
- مالکیت مشاع: مالی که بین چند نفر مشترک باشد، مال مشاع نامیده می‌شود. این مال می تواند شامل اشیا، حیوانات املاک و… باشد. هر یک از شرکا به نسبت سهم خود در ملک، مالک آن هستند.
- ملک مشاع: ملک مشاع به ملکی اطلاق می شود که چند مالک مشترک دارد و هر یک از آنها سهمی از ملک را دارا هستند. برای فروش، اجاره و چنین ملکی، به طور جزئی قوانینی وجود دارد که باید هنگام معامله آنها را در نظر گرفت.
- حقوق شرکا: هر یک از شرکا در مال مشاع، حقوق و وظایفی دارند. از جمله حقوق آنها می توان به حق استفاده از آن مال، حق اجاره دادن ملک و حق فروش سهم خود اشاره کرد.
- مسئولیت‌ها: هر یک از شرکا در ملک مشاع، در قبال هزینه های ملک و هم چنین در قبال خساراتی که به ملک وارد می شود، به نسبت سهم خود مسئول هستند.
- قرارداد اجاره: در هنگام اجاره ملک مشاع، لازم است که قراردادی دقیق، شفاف و کتبی بین مالکان و مستأجر تنظیم شود و در آن، مشخصات ملک، مدت اجاره، مبلغ اجاره و سایر شرایط مورد توافق طرفین ذکر شود تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.
- مشاوره با وکیل ملکی ثبتی: برای جلوگیری از مشکلات قانونی، توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام، با یک وکیل ملکی خبره مشورت کنید. مؤسسه حقوقی فاطمه صدق آمیز می‌تواند در این زمینه کمک شایانی به افرادی که تصمیم به هر نوع معامله ای دارند کند.
چه مواردی باید در قرارداد اجاره ملک مشاع ذکر شود؟
مواردی چون مدت اجاره، مبلغ اجاره، مسئولیت ها و حقوق هر یک از طرفین باید به وضوح در قرارداد قید شود.
آیا می توان سهم خود را در ملک مشاع به دیگری واگذار کرد؟
بله، هر یک از شرکا می تواند سهم خود را در ملک مشاع به دیگری واگذار کند.
چگونه می‌توان از بروز اختلافات در اجاره ملک مشاع جلوگیری کرد؟
با تنظیم قرارداد دقیق و مشاوره با وکیل ملکی، می‌توان از بروز اختلافات جلوگیری کرد. برای اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره حقوقی، می توان به وب سایت مؤسسه حقوقی فاطمه صدق آمیز مراجعه کرد.
دیدگاهتان را بنویسید