فروش ملک اجاره ای

فروش ملک اجاره ای در بازار املاک و مستغلات، یکی از تصمیمات مهمی است که بسیاری از مالکان با آن مواجه می‌شوند. این تصمیم، چه به دلیل نیاز مالی، تغییر شرایط زندگی یا سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر باشد، مستلزم توجه به جزئیات حقوقی و مالی متعددی است. این عمل قانونی است و مالک هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک خود را به فروش برساند؛ اما گاهی ممکن است در طی این عمل، بین دو طرف معامله اختلافات و مشکلاتی پیش بیاید. با گرفتن مشاوره از مؤسسه حقوقی فاطمه صدق آمیز می‌توان با اطلاع کامل از شرایط با کمترین چالش این نوع معاملات را به سرانجام رساند.

 زمانی که ملکی به اجاره دیگری درمیاید، از همان لحظه‌ی انعقاد قرارداد اجاره تا پایان مدت قولنامه و حتی بعد از آن در زمان تخلیه‌ی ملک بعد از اتمام قرارداد، همواره سؤالات و چالش‌هایی هم برای موجر و هم مستأجر وجود دارد. موارد مختلفی مثل اجاره ملک اجاره ای، فسخ قرارداد قبل از پایان یافتن مدت آن، فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک، اجاره مال مشاع، تعیین میزان اجاره بها، فوت مستأجر و حتی در موارد مختلفی مثل تفاوت اجاره نامه رسمی و عادی و یا الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی، از جمله مواردی است که اطلاع از آنها به موجر و مستأجر کمک می‌کند تا افراد بتوانند قراردادی با اطمینان تر و حساب‌شده‌تر منعقد کنند و با آسودگی خاطر به آن متعهد شوند .

 قوانین فروش ملک اجاره ای

 بعد از اینکه قرارداد اجاره تنظیم می‌شود گاهی دیده شده است که مالک اقدام به فروش ملک اجاره ای می‌کند، مسئله‌ای که در این شرایط به وجود می‌آید این است که آیا قرارداد اجاره، تحت تأثیر قرارداد خرید و فروش قرار خواهد گرفت؟ طبق مواردی که در ماده ۴۶۶ قانون مدنی آمده است می‌توان گفت با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر مالک منافع عین مستاجره (برای مثال ملک موردنظر) می‌شود و از آن جایی که قرارداد اجاره یک قرارداد لازم است به این معنا که دو طرف قرارداد نمی‌توانند بدون هیچ دلیل قانونی و مستحکمی اقدام به بر هم زدن قرارداد کنند. در پاسخ به این سؤال که آیا موجر می‌تواند ملکی را که به مستأجر اجاره داده است، در حین قرارداد اجاره به دیگری بفروشد؟ باید گفت که طبق موارد ذکر شده در ماده ۴۹۸ قانون مدنی: ” اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد ” .

عاقبت مستأجر در صورت فروش ملک اجاره ای

طبق قوانین و مقررات ثبت شده زمانی که فردی ملکی را اجاره می‌کند، این اجازه را دارد که تا پایان زمان قرارداد خود به زندگی در خانه اجاره کرده ادامه دهد. در نتیجه خرید و فروش ملک توسط مالک، هیچ‌گونه اختلال و تغییری در شرایط سکونت فرد ایجاد نمی‌کند. اما در این باره باید به نکاتی توجه شود. برای مثال این که باید پس از انتقال سند قرارداد جدیدی میان مالک جدید و مستأجر تنظیم شود یا اگر در قرارداد از قبل قید شده باشد که در صورت فروش ملک اجاره ای قرارداد فسخ می‌شود، مستأجر موظف است خانه را تخلیه کند.

تکلیف قرارداد پس از فروش ملک

 زمانی که شرایط فروش ملک اجاره ای پیش میاید، در صورتی که فرد نخواهد تخلیه کند، باید قرارداد جدیدی میان مالک جدید ملک اجاره‌ای و مستأجر نوشته شود. البته این امکان نیز فراهم شده است که پشت اجاره‌نامه یا قرارداد قبلی ذکر شود که این قرارداد با تمامی موارد و مفاد ذکرشده به مالک جدید اختصاص یافته است. برای انجام این کار حضور دو شاهد، فروشنده، خریدار و فرد مستأجر الزامی است.

پرداخت ودیعه مستأجر توسط مالک قبلی

 در صورت توافق و رضایت بین مالک قبلی و خریدار جدید، مستأجر می‌تواند مبلغ اجاره را همچنان به حساب مالک قبلی واریز کند. در این شرایط، وظیفه برگرداندن ودیعه بر عهده مالک قبلی است و مالک جدید در این بابت هیچ وظیفه‌ای ندارد.

 مراحل فروش ملک اجاره ای

• بررسی قرارداد اجاره: در اولین قدم، قرارداد اجاره با مستأجر باید به صورت دقیق بررسی شود. مواردی مانند مدت قرارداد، حق تمدید، نحوه تخلیه و جریمه‌های احتمالی باید به دقت مطالعه شوند.
• اطلاع‌رسانی به مستأجر: پس از تصمیم قطعی برای فروش ملک اجاره ای، باید این موضوع (ترجیحاً به صورت رسمی و کتبی) به مستأجر اطلاع داده شود. در این اطلاع‌رسانی، مدت زمانی که مستأجر باید ملک را تخلیه کند، مشخص می‌شود. این کار نه تنها از جهت اخلاقی پسندیده است، بلکه ممکن است الزامات قانونی نیز داشته باشد. همچنین ملک نیز باید برای بازدید خریداران آماده شود.
• مشاوره حقوقی: در این مرحله قبل از هر اقدامی، بهتر است با یک وکیل ملکی مشورت کنید تا از حقوق خود به طور کامل آگاه شوید. انتخاب بهترین وکیل ملکی که هم مجرب و هم متخصص باشد چالش‌های این نوع معاملات را تا حد زیادی کم خواهد کرد.
• انتخاب مشاور املاک: یک مشاور املاک حرفه‌ای می‌تواند در مراحل مختلف فروش، از جمله تخمین قیمت مناسب، بازاریابی و انجام مذاکرات، به شما کمک کند.
• انجام معامله و انتقال سند: پس از توافق بر روی قیمت، مراحل تنظیم قرارداد پیش‌فروش، وکالت‌نامه فروش و انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی انجام خواهد شد.

عدم اطلاع خریدار از وجود عقد اجاره

 در صورتی که مالک قبلی به خریدار اعلام نکند که ملک را اجاره داده است و آن ملک را به‌عنوان یک ملک آزاد به فروش برساند، خریدار می‌تواند به محض اطلاع از وجود عقد اجازه، با استفاده از شرط فسخ معامله را فسخ کند و ضرر و زیان خود را نیز مطالبه نماید. اما اگر از حق فسخ خود استفاده نکند، مستأجر می‌بایست الباقی قرارداد اجاره را به او پرداخت نماید و او هم باید در زمان مقرر مبلغ ودیعه را به مستأجر پرداخت کند.

در نتیجه بهترین تصمیم جهت رفع بلاتکلیفی برای مستأجر این است که مبایعه نامه مالک قبلی و خریدار ملک را بررسی کند تا متوجه شود اجاره بها را هر بار دقیقاً باید به چه کسی پرداخت کند و بعد از پایان مدت اجاره، مبلغ ودیعه خود را باید از چه کسی دریافت نماید. در این گونه موارد منطقی‌تر است که مستأجر جهت استرداد مبلغ ودیعه در صورت عدم دسترسی به مبایعه نامه مالک قبلی و خریدار، دادخواست خود را به طرفیت هر دو فرد (مالک قبلی و خریدار) مطرح نماید تا آنها در دادگاه به طور صریح و روشن پاسخگو باشند. 

 نکات مهم در فروش ملک اجاره ای

 قوانین مربوط به اجاره و فروش ملک به ویژه در این گونه شرایط خاص مانند فروش ملک اجاره ای در حال تغییر است؛ بنابراین، باید همواره از آخرین قوانین و مقررات مطلع بود. قبل از اقدام به فروش ملک، لازم است که قرارداد اجاره موجود به دقت بررسی شود. این قرارداد شامل شرایط و ضوابطی است که ممکن است بر فرایند فروش تأثیر بگذارد.

برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، مشاوره با بهترین وکیل ملکی ایران می‌تواند بسیار مفید باشد. وکیل می‌تواند شما را در زمینه شرایط قانونی و مالی فروش ملک اجاره ای راهنمایی کند. تعیین قیمت مناسب برای فروش ملک اجاره ای بسیار مهم است. این قیمت باید بر اساس ارزش بازار، وضعیت ملک و شرایط اجاره تعیین شود. برای انجام معامله، به مدارک هویتی، سند مالکیت، پایان کار ساختمان و سایر مدارک مهم نیاز خواهید داشت. فروش ملک در مواردی مشمول پرداخت مالیات خواهد بود. بنابراین، قبل از انجام معامله، هزینه‌های مالیاتی را نیز محاسبه کنید.

پس از توافق بر سر قیمت و شرایط، مراحل انتقال مالکیت باید ترجیحاً در دفاتر رسمی و به دقت انجام شود تا از هرگونه مشکل حقوقی جلوگیری گردد. اگر قصد فروش ملک اجاره ای خود را دارید، از ابتدا حتماً این موضوع را با خریدار یا همان صاحب جدید ملک در میان بگذارید. در غیر این صورت این امکان وجود دارد که به‌راحتی قرارداد منعقد شده فسخ شود. 

منبع: amlakdaran.com | iran-gharardad.com | mag.delta.ir